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Une vente avantageuse peut cacher une donation déguisée

Dans un arrêt rendu le 26 mars 2025, la Cour de cassation rappelle une règle essentielle du droit des successions : vendre un bien à un héritier à un prix très bas peut être considéré comme une libéralité. En d'autres termes, ce type de transaction pourrait être rapportable à la succession si elle traduit un déséquilibre manifeste entre le prix payé et la valeur réelle du bien.

Même si l’acheteur – ici, le fils du vendeur – occupe le bien via un bail, cela ne justifie pas pour autant un prix anormalement faible. Le juge prend en compte la valeur vénale réelle du bien, bail inclus, pour évaluer s’il y a enrichissement déguisé.

Requalification, rapport et conséquences successorales

Une telle vente peut entraîner la requalification en donation indirecte, soumise aux règles du rapport à la succession. L’héritier bénéficiaire devra alors en tenir compte dans le partage, ce qui peut déséquilibrer les droits des autres héritiers.

En pratique : toute vente à un héritier à prix minoré doit être encadrée avec rigueur. L’évaluation du bien doit être objective, documentée, et si nécessaire, appuyée par un avis de valeur ou une expertise. Le notaire joue ici un rôle clé de conseil et de sécurisation.

Sources - Vendre à son héritier à prix réduit : attention à la requalification en libéralité

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051399838