Posté le 17-04-2025,
dans la catégorie Patrimoine
Un récent arrêt de la Cour de cassation vient rebattre les cartes du démembrement de propriété.
L'optimisation patrimoniale est une démarche précieuse pour organiser efficacement la transmission de son patrimoine. Toutefois, lorsqu'elle croise la route de la fiscalité, les résultats peuvent parfois surprendre… voire coûter cher.
C’est ce que souligne un arrêt récent de la Cour de cassation (1ʳᵉ civ., 23 octobre 2024, n° 22-20.879), qui vient éclairer d’un nouveau jour les pratiques liées au démembrement de propriété.
Le contexte : des travaux… et une requalification en donation indirecte
Dans cette affaire, un usufruitier avait financé des travaux d’amélioration sur un bien immobilier détenu en nue-propriété. Si cette situation semblait, jusqu’ici, relativement courante et peu contestée, la haute juridiction a pris une position claire : la valorisation du bien résultant de ces travaux peut être considérée comme une donation indirecte au nu-propriétaire.
Les conséquences patrimoniales et fiscales
Cette décision soulève plusieurs alertes majeures :
Requalification successorale : La plus-value générée par les travaux pourrait être réintégrée dans l’actif successoral, ce qui impacterait directement les droits des héritiers du nu-propriétaire.
Adaptation des stratégies patrimoniales : Les montages patrimoniaux doivent désormais intégrer ce risque potentiel, qui modifie la donne en matière de transmission.
Intervention renforcée de l’administration fiscale : Cette décision pourrait offrir à l’administration un nouvel outil pour requalifier certaines opérations, avec à la clé des conséquences fiscales non négligeables.
Ce qu’il faut retenir
Cet arrêt marque un tournant dans l’appréciation juridique et fiscale des opérations impliquant un démembrement de propriété. Si le financement de travaux par un usufruitier pouvait être perçu comme une forme d’entretien ou d’amélioration logique du bien, la justice y voit désormais un risque de donation dissimulée.
Il devient donc crucial de :
Documenter rigoureusement toute opération liée à un démembrement
Analyser en amont les impacts successoraux et fiscaux potentiels
Adapter les montages patrimoniaux à la lumière de cette nouvelle jurisprudence.
Une vigilance accrue pour vos projets patrimoniaux !
Chez Laroche et Associés, nous suivons de près l’évolution de la jurisprudence et de la législation fiscale afin de vous accompagner au mieux dans la structuration et la transmission de votre patrimoine.
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Sources : Un utile rappel : l’appauvrissement d’un usufruitier peut
constituer une libéralité rapportable à sa succession par le nu‑propriétaire
_Civ. 1re, 23 octobre 2024, n° 22-20.879 (rejet) Bulletin 20241015
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