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Avec les J.O. les locations de type Airbnb ont du succès mais prudence ! 

Les locations de meublés de tourisme dont font parties les locations dites Airbnb, sont définies à l’article L.324-1-1 du code du tourisme comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Confrontée à une grande augmentation de ce type d’offres notamment dans la perspective des J.O. de Paris, au détriment de la disponibilité de logements destinés à de la résidence principale et des commerces de proximité, le législateur a mis en place, au fur et à mesure, une règlementation afin d’encadrer et de limiter cette activité en centre-ville. Toutefois, cette règlementation se divise en plusieurs pans dont certains ne s’appliquent qu’à certaines villes, rendant le dispositif relativement complexe et parfois injuste. On ne peut que regretter que, la réforme du Code de l’urbanisme de mars 2023, n’ai pas traitée le problème de l’activité du meublé de tourisme laissant, aux villes le soin de prendre des mesures adéquates. 

Il faut noter, que les locations meublées régies par la loi du 6 juillet 1989 (bail d’un an ou de 9 mois pour les étudiants), ne sont pas concernées par cette règlementation car il s’agit de location « à usage d’habitation ».

Nous vous proposons de regarder de plus près les démarches nécessaires pour pouvoir offrir un logement en location de type Airbnb, lorsqu’il s’agit de votre résidence principale (1) et lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif (2). Dans cette dernière hypothèse nous mettrons en lumière les éléments essentiels à contrôler préalablement à votre acquisition.

1/ La location en Airbnb de la résidence principale.

La législation nationale permet à quiconque de louer en Airbnb sa résidence principale dans son intégralité, dans la limite de 120 jours par an. On rappelle qu’est considérée comme résidence principale, au sens de la loi du 6 juillet 1989, tout logement effectivement occupé 8 mois par an. 

Toutefois dans certaines communes, le loueur devra obtenir une autorisation de louer préalablement à la mise en location Airbnb de sa résidence principale. Pour se faire, il devra déposer une déclaration préalable de meublé de tourisme en mairie. 

La mairie délivre alors un numéro d’enregistrement qui devra être précisé sur toutes les annonces de location du logement concerné.

L’administration dispose d’un délai de deux mois pour examiner la demande. En l’absence de réponse, le pétitionnaire dispose d’une autorisation tacite de louer son logement. Cette autorisation devra faire l’objet d’un affichage sur le bien. 

Ce n’est qu’après la purge des délais de recours des tiers (2 mois à compter de l’affichage sur le bien) et de retrait de l’administration (3 mois à compter de l’arrêté), que l’autorisation sera définitive.

Nota : pour les personnes bénéficiant d’un logement social, la location meublée touristique est strictement interdite. La sanction étant la résiliation du bail.

En outre, la législation relative aux locations touristique, impose aux personnes offrant ce service de s’acquitter de la taxe de séjour.

2/ La location en Airbnb d’un logement qui ne constitue pas la résidence principale

L’activité de location saisonnière est considérée comme une activité commerciale tant sur le plan fiscal qu’au regard du Code de la construction et de l’habitation ainsi que du Code de l’urbanisme.

C’est pourquoi, le propriétaire devra s’assurer de l’usage et de la destination de son local pour ensuite s’interroger sur les autorisations administratives qu’il devra obtenir préalablement à la mise en location de son bien selon les règles applicables dans la ville où il se trouve. Sans oublier de vérifier, pour les biens en copropriété, que l’activité commerciale est autorisée par le règlement de copropriété.

Spécifiquement, voyons maintenant la règlementation applicable pour la ville de Paris. 

2.1/ Pour les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation

L’usage d’un bâtiment correspond à l’utilisation qu’il en est fait. Il ne faut pas le confondre avec la destination qui est relatif à ce pourquoi le bâtiment a été construit. L’usage est régi par le Code de la construction et de l’habitation alors que la destination est régie par le Code de l’urbanisme.

La règlementation relative à la location touristique va mettre en opposition les locaux à usage d’habitation avec les locaux d’un autre usage. Si le local dans lequel l’administré souhaite faire de la location touristique n’est pas à usage d’habitation, il n’aura pas besoin d’obtenir une autorisation pour changer l’usage du local.

En revanche, l’administré devra s’assurer de la destination « commerciale » dudit local .

En outre, en application de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme et du règlement municipal le propriétaire doit déposer en ligne, sur le site de la ville de Paris, une demande d’autorisation préalable de mise en location. 

Toutefois, si le local n’a pas la destination commerciale, pour obtenir l’autorisation de louer, la ville de Paris exigera du propriétaire qu’il dépose une demande de changement de destination qui pourra être une déclaration préalable ou une demande de permis de construire si ce changement de destination est accompagné de travaux.

Une fois l’autorisation obtenue, le propriétaire devra l’afficher régulièrement et obtenir les attestations de non-recours et de non retrait. C’est seulement quand l’autorisation d’urbanisme sera devenue définitive que le propriétaire pourra s’enregistrer en ligne pour obtenir le numéro à communiquer sur les offres de locations comme nous l’avons expliqué ci-dessus.

2.2/ Pour les locaux à usage d’habitation

En application de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le propriétaire doit d’abord obtenir l’autorisation pour changer l’usage de son local en local commercial.

Cette autorisation est exigée dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val- de-Marne. Elle peut également être étendue aux autres communes par décision de l’autorité́ administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret, par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal. Cette autorisation peut encore être rendue applicable sur une partie seulement de la commune.

Pour modifier l’usage d’un logement, le propriétaire déposera une demande de changement d’usage à caractère réel qui devra comporter une proposition de compensation (transformation en habitation de locaux affectés à un autre usage) selon des modalités décrites dans le règlement municipal. La ville de Paris est divisée en plusieurs zones, en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien, la surface à offrir en compensation varie (cf carte interactive sur le site de la ville ). Dans le cas particulier de la location meublée, le demandeur devra proposer un local en compensation dans le même quartier administratif que le local qui fera l’objet de la location (article 3 du règlement municipal).

Ensuite, le propriétaire devra obtenir l’autorisation pour changer la destination de son local en local « commercial » sous destination « hébergement hôtelier ». Il faut noter que la sous-destination dans laquelle le local doit être affecté va dépendre de la règlementation communale.

A Paris, l’instruction de la demande de changement d’usage est faite par le Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation et l’instruction du changement de destination est réalisée par le Bureau Accueil et Service à l’Usager (BASU – Direction de l’urbanisme). Une première décision provisoire est délivrée par courrier dans un délai maximum de deux mois après le dépôt d’un dossier complet. Il faut au préalable que le maire de l’arrondissement ait été consulté et que l’autorisation pour le changement de destination du local donné en compensation ait été obtenue.

Le propriétaire devra alors réaliser les travaux pour remettre le local donné en compensation en état d’utilisation. C’est une fois les travaux achevés que la décision définitive pourra être délivrée.

Le demandeur devra faire publier la décision de change d’usage auprès du fichier immobilier du service de la publicité foncière de Paris et au bulletin officiel.

La règlementation nationale permet également d’obtenir une autorisation provisoire de changement d’usage. Dans ce cas, le propriétaire n’a pas besoin d’offrir un local en compensation. En revanche, en cas de vente ou de cessation d’activité le local reprend automatiquement l’usage qu’il avait initialement. Cette autorisation est donc personnelle et non transmissible. Ce régime dérogatoire est accordé aux communes selon les dispositions de l’article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Le pétitionnaire intéressé par l’activité de location meublée de courtes durées doit donc être vigilant sur la règlementation applicable dans la ville où il souhaite réaliser son activité et bien se renseigner sur l’usage et la destination du local visé, ainsi que sur les règles édictées par le règlement de copropriété.

[2] https://capgeo.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=9be7bdb8b08542e5955f7c12c8bebdf3