Posté le 05-12-2025,
dans la catégorie Immobilier
IFI 2026 : vers une réforme de fond… ou une simple réorientation ?
Depuis l’entrée en vigueur de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en 2018, la critique est constante : il pénalise des investissements productifs comme l’immobilier locatif, tout en épargnant des actifs improductifs ou de pur luxe.
En 2025, deux visions opposées émergent :
L’Assemblée nationale, via un amendement transpartisan MoDem / PS, propose un « IFI Improductif » élargi aux actifs improductifs.
Le Sénat, via une majorité de droite et du centre, répond par une « Contribution des Hauts Patrimoines » (CHP), avec une logique économique plus assumée.
La Commission Mixte Paritaire devra arbitrer. En attendant, voici un décryptage comparatif.
Un constat partagé : l’IFI actuel est incohérent économiquement
Les deux chambres partent d’un même diagnostic :
Taxer un appartement loué à un étudiant, mais pas un yacht amarré à Saint-Tropez ou 2 M€ laissés sur un compte courant… est économiquement absurde.
Les deux propositions élargissent donc l’assiette fiscale à plusieurs nouveaux types d’actifs :
Liquidités (comptes courants, livrets, fonds monétaires)
Actifs de luxe : voitures de collection, yachts, objets précieux
Cryptomonnaies
Droits de propriété intellectuelle non détenus par leur auteur
Mais c’est sur les modalités d’imposition que tout diverge.
Les philosophies fiscales en présence
🟦 Assemblée nationale : une vision égalitaire et budgétaire
L’immobilier reste un actif à imposer, qu’il soit locatif ou non. Le seuil reste à 1,3 M€. L’accent est mis sur l’égalité fiscale et l’élargissement de la base, sans distinction de l’utilité économique réelle de l’actif.
🟥 Sénat : une approche économique et ciblée
Le seuil monte à 2,57 M€, pour éviter de taxer les classes moyennes aisées victimes de l’inflation immobilière. L’immobilier locatif est exonéré, considéré comme une forme d’investissement productif. La taxe vise les rentes passives et actifs de pur luxe.
Ce que ça change pour les contribuables
➡️ Avec la version Assemblée, un bailleur modeste à Paris ou Lyon, possédant un patrimoine immobilier de 1,5 M€, pourrait être assujetti.
➡️ Avec la version Sénat, il resterait non imposable… et même s’il l’était, son bien locatif serait exonéré.
Les grands perdants de la version sénatoriale seraient donc plutôt… les détenteurs de yachts, de crypto-actifs et de cash dormant. Mais pas les investisseurs dans la « pierre utile ».
À suivre : la Commission Mixte Paritaire (CMP)
Le Gouvernement ayant donné un avis de sagesse au Sénat, contrairement à l’avis défavorable sur le texte de l’Assemblée, le compromis semble ouvert. Les enjeux clés à trancher seront :
Le seuil d’assujettissement (1,3 M€ ou 2,57 M€)
Le sort de l’immobilier locatif
La fiscalité de la résidence principale
Conclusion : une réforme de l’IFI ou une refonte du paradigme patrimonial ?
Quel que soit le texte retenu, cette réforme pourrait marquer un tournant majeur dans la fiscalité du patrimoine en France. Les années à venir pourraient voir une taxation plus économique, plus ciblée… mais aussi plus étendue à des actifs jusqu’ici épargnés.
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