Posté le 11-09-2025,
dans la catégorie Immobilier
🧐 Faut‑il désormais tenir compte d’un délai de prescription pour la mise en demeure administrative en urbanisme ?
✅ Réponse : oui — six ans à compter de l’achèvement des travaux
Contexte et enjeux
Depuis la loi n° 2019‑1461 du 27 décembre 2019, l’article L. 481‑1 du Code de l’urbanisme permet au maire, après constat d’une infraction par procès‑verbal, d’ordonner à l’auteur de travaux irréguliers de :
déposer une autorisation ou déclaration préalable de régularisation,
ou procéder aux opérations de mise en conformité, voire démolir l’ouvrage, sous astreinte si nécessaire.
Mais jusqu’à récemment, aucun texte ne fixait explicitement un délai de prescription pour engager cette action administrative.
Que disait la jurisprudence avant l’avis du Conseil d’État ?
Certains tribunaux administratifs, comme celui de Montreuil en mai 2024, avaient jugé que l’article L. 481‑1 ne prévoyait aucun délai de prescription. Pour eux, ce dispositif existait hors de tout cadre temporel limité.
L’avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025 (n° 503768)
🏛️ Ce qu’il confirme :
Le pouvoir de mise en demeure est subordonné à un constat préalable d’infraction (procès-verbal en application de l’article L. 480‑1).
Le législateur a entendu limiter ce pouvoir au délai de prescription de l’action publique, à savoir six ans à compter de l’achèvement des travaux (conformément à l’article 8 du Code de procédure pénale)
Seuls les travaux encore non prescrits peuvent faire l’objet d’une mise en demeure. En cas de travaux successifs, il faut apprécier à chaque fois si l’action publique peut encore intervenir. En cas de régularisation possible, elle doit tenir compte des dispositions de l’article L. 421‑9 (notamment la règle des dix ans).
Ce que cela change concrètement pour les communes et les administrés
Le maire dispose dorénavant d’un cadre temporel clair : 6 ans à compter de l’achèvement des travaux pour engager une action au titre de l’article L. 481‑1.
Au-delà de ce délai, ces pouvoirs ne sont plus mobilisables, sauf interruption de prescription (ex. : notification de la mise en demeure, actes interruptifs).
En cas de travaux réalisés en plusieurs phases, seuls les plus récents (non prescrits) pourront faire l’objet d'une action. La régularisation devra être étudiée au regard de la règle des dix ans de l’article L. 421‑9.
Pourquoi cet avis est essentiel ?
✅ Sécurité juridique : les communes peuvent agir dans un délai clairement fixé.
🔍 Prévisibilité pour les administrés : une fois six ans passés depuis la fin des travaux, ils ne peuvent plus faire l’objet d’une mise en demeure administrative.
📌 Clarification des incertitudes : l’article L. 481‑1 devient désormais tempéré par une prescription claire et cohérente avec la prescription pénale.
Lien vers l’avis officiel
Vous pouvez consulter l'intégralité de l’avis n° 503768 du Conseil d’État du 24 juillet 2025, rendu public au recueil Lebon, qui détaille ces conclusions fondamentales (Doctrine, conseil-etat.fr).
Conclusion & appel à l’action
Ce décalage de six ans transforme significativement le paysage du contrôle administratif en urbanisme. Les collectivités disposent d’une marge temporelle finalement limitée et les citoyens gagnent en visibilité sur leurs droits.
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